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La procédure de renouvellement du bail commercial
Afin d'assurer la stabilité nécessaire à l'exploitation commerciale, le Code de commerce précise que la durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans, les parties pouvant toutefois convenir d'une durée plus longue. A l'expiration de cette période, le locataire jouit d'un droit de renouvellement de son bail, ou à défaut d'un refus de renouvellement justifié, d'un droit à une indemnité d'éviction. L'expression « propriété commerciale », souvent employée en pratique pour désigner le droit au renouvellement, signifie donc seulement que le locataire peut demander le renouvellement et qu'en cas de refus du bailleur, il a droit à une indemnité d'éviction. En aucun cas, il ne peut prétendre à un droit au maintien dans les lieux.
Les conditions du droit au renouvellement
Les conditions du droit au renouvellement s'apprécient à la date du congé sans offre de renouvellement ou de la demande de renouvellement par le locataire qui n'a pas reçu congé. Le locataire acquiert le droit au renouvellement et, à défaut, au paiement de l'indemnité d'éviction, dès lors qu'il remplit les conditions pour bénéficier de ce droit au jour du congé et jusqu'au moment où il quitte les lieux.
La Cour de cassation a rappelé que le droit au renouvellement n'est toutefois offert qu'au locataire propriétaire du fond exploité dans les lieux loués. Le fonds doit être exploité de manière effective pendant trois années consécutives précédant la date d'expiration du bail ou de sa tacite reconduction, ce qui n'implique pas qu'elle soit nécessairement continue pour autant. En principe, la durée d'exploitation de trois ans doit concerner le même fonds, sauf accord du bailleur sur le changement de commerce donné à l'occasion de la cession du fonds ou donné dans le bail par l'introduction de la clause « tous commerces », laquelle permet un changement à tout moment en cours de bail.
L'article L.145-13 du Code de commerce précise que les étrangers ne bénéficient pas du droit au renouvellement de leur bail commercial, laquelle s'apprécie au jour du congé ou de la demande de renouvellement. Il existe toutefois certaines exceptions notamment en ce qui concerne les étrangers dont les enfants ont la nationalité française, les ressortissants de la Communauté européenne ou d'un Etat partie à l'accord sur l'espace économique européen.
L'article L.145-15 du Code de commerce prévoit que les clauses, stipulations et arrangements, quelle qu'en soit la forme, qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement sont nuls. Ainsi, est nulle la clause qui, incluse dans un bail de neuf ans, prévoit un « renouvellement » automatique triennal sans limitation de périodes car elle prive le locataire du droit de demander le renouvellement pour une durée de neuf années, laquelle est la durée minimale du bail renouvelé.
Il existe toutefois des exceptions au droit au renouvellement des baux commerciaux. Il s'agit notamment des baux consentis par un tuteur ou un administrateur légal, par un usufruitier sans le consentement du nu-propriétaire, ainsi que des baux concernant les immeubles acquis en vue de la constitution de réserves foncières.
Enfin, le preneur peut valablement renoncer au renouvellement après la conclusion du bail, comme le bailleur peut faire bénéficier le locataire d'un droit au renouvellement que la loi ne lui reconnaît pas ou lui promettre, dès la conclusion du bail, le renouvellement de celui-ci.
L'exercice du droit au renouvellement
Il convient ici de distinguer le cas du renouvellement consécutif à un congé donné par le bailleur, de celui consécutif à une demande du locataire.
Le congé donné par le bailleur avec offre de renouvellement met fin au bail et il s'opère un nouveau bail, sauf remise en cause par le bailleur ou renonciation du locataire. S'agissant du contenu de ce congé, le bailleur doit exprimer son accord pour le renouvellement prévu par le statut. Il n'est pas tenu d'indiquer le loyer demandé, le renouvellement n'étant pas subordonné à la fixation préalable du loyer du nouveau bail. Toutefois, le nouveau loyer ne sera alors dû qu'à compter de la date de la demande ultérieure.
Toutefois, le bailleur peut renoncer au renouvellement de son bail commercial, sous réserve du respect de certaines conditions.
L'article L.145-57 du Code de commerce précise que lorsque l'action en fixation du prix a été exercée, le bailleur dispose d'un droit de rétractation dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le loyer. Il peut toujours se rétracter tant que l'action en fixation du loyer n'est pas prescrite et qu'aucun accord ni décision définitive ne sont intervenus sur le montant du loyer. La rétractation est rétroactive au jour de l'expiration du bail, objet du renouvellement. A compter de cette date, une indemnité d'occupation est due par le locataire, cette indemnité étant fixée à la valeur locative et non au montant du loyer du bail expiré. La rétractation est irrévocable.
Le bailleur peut également revenir sur le renouvellement proposé pour motifs graves et légitimes apparus après l'acceptation du renouvellement.
Enfin, le bailleur peut remettre en cause, en toute circonstance, le renouvellement proposé en invoquant l'absence des conditions requises pour que le locataire bénéficie du statut ou droit au renouvellement, aussi bien après avoir offert une indemnité d'éviction, qu'à tout moment de la procédure et alors même qu'il connaissait cette situation au moment au moment de son offre de renouvellement dès lors qu'il n'avait pas renoncé à se prévaloir de la déchéance du bénéfice du statut.
Enfin, dans le mois suivant la décision définitive fixant le loyer, le locataire peut renoncer au renouvellement, aussi bien après le congé avec offre de renouvellement qu'après le repentir du bailleur si le nouveau loyer à fixer judiciairement lui apparaît comme une charge trop lourde. Il devient alors occupant sans titre rétroactivement à compter de la date d'expiration du bail et doit une indemnité d'occupation dont le montant peut excéder la valeur locative des lieux.
Le renouvellement du bail commercial peut également être consécutif à une demande du locataire manifestant sa volonté au bailleur de vouloir prolonger la location des locaux.
En cas de refus de renouvellement du bail commercial, le bailleur dispose d'un délai de trois mois à compter de la signification de la demande de renouvellement, pour préciser les motifs du refus par acte extrajudiciaire adressé au locataire. L'article L.145-10 al.4 du Code de commerce précise qu'à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Toutefois, celui-ci peut revenir sur son acceptation du renouvellement, tant que le prix n'est pas amiablement ou judiciairement fixé ou s'il peut invoquer un motif de refus de renouvellement qui n'existait pas ou qu'il ne connaissait pas au moment où il a donné son accord ainsi que l'absence des conditions requises pour l'application du statut.
Le droit au renouvellement n'étant pas un droit absolu, le bailleur peut refuser de renouveler le bail commercial conclu avec le locataire. Il convient alors de distinguer l'hypothèse du refus de renouvellement avec versement d'une indemnité d'éviction, du refus de renouvellement pour un autre motif.
Le refus du renouvellement avec versement d'une indemnité d'éviction
L'article L.145-14 du Code de commerce précise que lorsque le bail commercial est soumis au statut, le bailleur ne peut refuser le renouvellement qu'en versant une indemnité d'éviction au locataire, en raison du préjudice subi par lui du fait du défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans les cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Cette indemnité d'éviction est subordonnée à l'existence d'un préjudice réellement subi par le locataire, lequel doit être intégralement indemnisé. Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir effectivement reçue. De même que le bailleur peut refuser de payer l'indemnité d'éviction lorsque le locataire a violé une clause du bail, notamment celle l'obligeant à exploiter le fonds de commerce.
A défaut d'accord entre les parties, les juges du fond apprécient souverainement le mode de calcul de l'indemnité et son montant en précisant les éléments qu'ils entendent ainsi réparer. Le préjudice réel subi par le locataire est variable, selon que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds ou un simple transfert de celui-ci.
La cession du droit à l'indemnité d'éviction est autorisée. La Cour de cassation a en effet précisé dans sa décision du 6 avril 2005 que, sauf clause contraire, toute cession du fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux dont jouit ce dernier. Cette indemnité comprend éventuellement la plus-value conférée au fonds par le cessionnaire postérieurement à l'expiration du bail.
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail et accepte de verser une indemnité d'éviction au locataire dispose toutefois du droit de repentir. L'article L.145-58 du Code de commerce précise en effet qu'en vertu de ce droit, le bailleur peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l'indemnité d'éviction est passée en force d'autorité de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en consentant au renouvellement du bail, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance.
En revanche, le droit de repentir ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux ou n'a pas déjà, du fait de ce refus, loué ou acheté un autre immeuble en vue de sa réinstallation. L'exercice de ce droit est également exclu lorsque le locataire a régulièrement quitté les lieux en exécution du congé qui lui a été délivré ou lorsque le bailleur, informé de l'intention du locataire de quitter les lieux, lui a notifié son repentir. Il en est de même lorsque le locataire occupe toujours les lieux mais justifie avoir loué ou acheté un autre immeuble en vue de sa réinstallation.
L'acceptation du renouvellement est irrévocable et la notification du repentir par acte extrajudiciaire entraîne, à compter de sa date, le renouvellement du bail.
Les autres cas du refus de renouvellement
Dans tous les cas, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial au motif que les conditions d'application du statut ne sont pas remplies. Il le peut également s'il est à même d'invoquer un motif grave et légitime ou s'il use de son droit de reprise sur le bien donné en location.
En effet, l'article L.145-17 du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans payer d'indemnité d'éviction en présence d'un comportement fautif du preneur constituant un motif grave et légitime, sous réserve d'une mise en demeure du locataire lorsque le motif tient à sa faute.
Le motif grave et légitime est essentiellement constitué par une faute du locataire, même si celle-ci n'a pas causé de préjudice au bailleur. Ce manquement aux obligations du locataire n'est pas limité aux seules infractions au statut mais il doit se rattacher au bail par un lien suffisant. En outre, le bailleur ne doit pas avoir renoncé au motif susceptible d'être invoqué. Les juges apprécient souverainement l'existence et la gravité des motifs du refus de renouvellement. A titre illustratif, justifient le refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité d'éviction, le défaut de paiement des loyers et charges aux échéances fixées, le manquement aux obligations d'entretien et de réparation incombant au locataire, le défaut d'exploitation d'un fonds dans les lieux loués ou encore les violences exercées par le locataire sur la personne du propriétaire.
L'article L.145-17 du Code de commerce exige la délivrance au locataire d'une mise en demeure d'avoir à cesser le manquement, qu'il s'agisse soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu de ce que le droit au renouvellement n'appartient qu'au locataire ayant exploité de manière effective le fonds au cours des trois dernières années ayant précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction. La mise en demeure doit à peine de nullité, être effectuée par un acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l'article L.145-17, 1-1° du Code de commerce. Elle fait courir un délai de un mois pendant lequel le locataire doit cesser l'infraction qui lui est reprochée.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 10 juin 1983, a précisé qu'à défaut de mise en demeure, le congé faisant état d'un motif grave et légitime de refus de renouvellement met fin au bail et emporte refus de renouvellement, mais le bailleur reste tenu au paiement d'une indemnité d'éviction.
Le bailleur peut également invoquer son droit de reprise pour justifier le refus du renouvellement du bail commercial. Ce droit peut s'exercer dans plusieurs hypothèses.
Tel est le cas notamment, lorsque le bailleur souhaite reprendre le local donné en location afin de le détruire s'il est établi que celui-ci se trouve en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. En revanche, si l'état de l'immeuble est la conséquence d'un fait imputable au bailleur, celui-ci ne peut pas se prévaloir de son droit de reprise pour se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction.
De même, ce droit de reprise peut justifier le refus de renouvellement si le bailleur souhaite habiter ou faire habiter des membres de sa famille dans le local donné en location. Toutefois, ce droit n'est susceptible de s'exercer que pour la partie concernant exclusivement les locaux d'habitation.
L'article L.145-25 du Code de commerce prévoit également que lorsque le bailleur est en même temps vendeur du fonds exploité dans les lieux et qu'il a reçu le paiement intégral, il ne peut refuser le renouvellement qu'à charge de payer l'indemnité d'éviction, sauf s'il justifie d'un motif grave et légitime de refus de renouvellement.
S'il est établi que le bailleur n'a exercé son droit au refus de renouvellement qu'en vue de faire échec frauduleusement aux droits du locataire, notamment par des opérations de location et de revente, ce dernier aura droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi, en vertu de l'article L.145-27 du Code de commerce.
La contestation du refus de renouvellement
Le locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit, à peine de forclusion, saisir le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ou à laquelle a été signifié le refus de renouvellement. A défaut, le locataire est déchu du bénéfice du statut des baux commerciaux et devient en conséquence occupant sans droit ni titre susceptible d'exclusion.
Source : www.validacte.comRetour au sommaire des dossiers Juridiques
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