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Travaux dans les lieux loués à bail commercial
L'entretien et les réparations des locaux commerciaux sont des obligations qui peuvent présenter plusieurs aspects et qui se répartissent entre le propriétaire et le locataire.
Le propriétaire est obligé par la nature du contrat et sans aucune nécessité de spéculation particulière d'entretenir le bien en état de servir en vue de l'usage pour lequel il a été loué.
De plus le, propriétaire doit faire toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires dans les lieux loués.
Le locataire est tenu, sauf dispositions particulières, des seules réparations locatives à moins qu'elles ne soient occasionnées par la vétusté ou la force majeure.
Ces règles sont donc des règles de base qui peuvent être aménagées par les parties lors de la rédaction du bail commercial.
On notera, cependant, que les clauses spécifiques relatives aux travaux ne peuvent pas avoir pour effet de transférer l'intégralité des obligations du propriétaire sur le locataire.
Généralement, il est recommandé d'éviter les clauses ambiguës ou indécises et de vérifier qu'il n'existe pas de clauses contradictoires.
Ainsi, selon la Cour d'Appel de Versailles (27 novembre 1987) sont expresses et dépourvues d'ambiguïté les dispositions suivantes : « les preneurs ne pourront réclamer aucune indemnité pour cause de défectuosité quelconque dans les lieux loués, ils ne pourront réclamer à la bailleresse aucun travaux ou réparations quelconques en dehors des gros travaux prévus par l'article 606 du Code Civil qui restent seuls à la charge de la propriétaire. Ils feront exécuter pendant la durée du bail toutes les réparations locatives et d'entretien dans le sens le plus large du mot ».
Ces stipulations ont été considérées comme courantes sans aucun caractère léonin et non contraire à l'ordre public tout en ne mettant pas la totalité des réparations à la charge du locataire.
Selon la Cour d'Appel de Paris (11 décembre 2002) constitue une clause extrêmement précise dérogeant valablement aux dispositions du Code Civil celle qui met à la charge du locataire l'obligation de prendre les locaux dans l'état où il se trouvent actuellement bien qu'ils ne correspondent pas aux conditions d'hygiène de sécurité et de salubrité requises pour l'exercice du commerce qu'il entend exploiter et qui s'interdit d'exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou de réparations de quelque nature que ce soit.
Les parties, au moment de la rédaction des clauses du bail commercial doivent être précises et attribuer au bailleur ou au locataire les réparations susceptibles de devoir être exécutées en cours de bail.
C'est dans ces conditions qu'il a été jugé que la clause claire et précise d'un bail commercial selon laquelle «le locataire prenant l'immeuble loué dans l'état où il se trouvait le jour d'entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation du propriétaire même en ce qui concerne le clos et le couvert » n'avait d'autre objet que de décharger le bailleur de l'obligation qui pesait sur lui sans mettre à la charge du locataire l'obligation d'y procéder.
On remarquera le caractère particulièrement maladroit de la rédaction de la clause qui peut conduire les lieux à se dégrader sans que ni le propriétaire ni le locataire ne soit tenu de remédier à la situation.
On notera également qu'il existe une clause du style dans laquelle le locataire s'engage à prendre les lieux dans l'état ou ils se trouvent lors de leur entrée en jouissance.
Cependant cette clause ne permet pas au propriétaire de s'exonérer, par la suite, de son obligation d'entretenir le bien en état de servir à l'usage auquel il est destiné.
On notera que même si le locataire connaissait le mauvais état des lieux lors de l'entrée dans les locaux cette connaissance n'équivalait pas à une renonciation de sa part à se prévaloir ensuite de ses droits concernant l'obligation légale du bailleur d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués dès lors que le propriétaire n'en a pas été déchargé par la convention.
La Cour de Cassation (9 avril 1964) a jugé que si le bailleur est tenu en principe d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle était destiné, il ne lui est nullement interdit de s'affranchir contractuellement de cette obligation.
Selon la Cour d'Appel de Paris (19 mai 2000) la clause au terme de laquelle le preneur s'engage à prendre les locaux en l'état sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation et d'indemnité d'aucune sorte n'exonère le bailleur que des réparations qui auraient été nécessaires lors de la conclusion de la convention.Retour au sommaire des dossiers Juridiques
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