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L'obligation d'entretien et de réparation du bailleur d'un local commercial
Rappel : distinction entre entretien et réparation :
L'obligation d'entretien est une obligation continue, le bailleur doit veiller à l'entretien du bien, sans avoir à être informé par le locataire de la nécessité d'effectuer des travaux.
Le locataire lui doit prévenir le bailleur notamment lorsque l'usure ne peut être perçue qu'en pénétrant dans les lieux loués, à défaut le locataire pourrait être contraint de participer à la remise en l'état des lieux avec le bailleur.
L'obligation de réparer ne vise que les accidents qui peuvent survenir en dehors même de l'usure normale et que le bailleur ne peut connaître s'il n'en a été prévenu. Ainsi le locataire qui effectuerait des travaux sans autorisation ne pourrait pas demander le remboursement au bailleur des frais et coûts correspondant. Ce principe connaît une exception lorsque les travaux présentent un caractère urgent, dans un tel cas le locataire pourrait effectuer les travaux et se faire rembourser par le bailleur à la condition cependant que les travaux aient été réalisés de façon économique.
Durée et étendue des obligations du bailleur :
Le bailleur est tenu d'entretenir et de réparer les lieux pendant toute la durée de la location, cette obligation perdure en cas de prorogation du bail. La même obligation pèse sur le bailleur pendant la période de maintien dans les lieux du locataire après que lui a été signifié un congé avec refus de renouvellement.
La vente du bien loué ne dispense pas l'ancien bailleur de l'obligation qui pesait sur lui lorsqu'il était propriétaire.
L'obligation d'entretien du bailleur posée par l'article 1719, 2° du Code civil doit s'entendre de l'entretien que le bailleur doit assurer personnellement, mais aussi de l'entretien que le bailleur a pu mettre contractuellement à la charge d'autres personnes.
Le bailleur doit effectuer toutes les réparations autres que locatives qui s'avèrent nécessaires pour maintenir l'immeuble en l'état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, et ce même si ces réparations résultent de la vétusté ou d'un cas de force majeure.
Limite aux obligations du bailleur :
L'obligation du bailleur trouve sa limite lorsque les travaux s'apparentent à une reconstruction, en effet l'article 1719 du Code civil n'oblige pas le bailleur à reconstruire en cas de perte totale ou partielle. La destruction du bien loué est régie par l'article 1722 du Code civil.
Il en va autrement lorsque la perte résulte d'une cause qui aurait pu être évitée si le bailleur n'avait pas commis de faute dans l'exécution de ses obligation d'entretien ou lorsqu'il s'agit d'un vice de construction sans qu'il y ait faute de sa part et alors même qu'il aurait ignoré ce vice.
La qualification de reconstruction ou de réparation relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, lesquels prennent comme critère de distinction le coût des travaux.
Sanction de l'inexécution des travaux d'entretien et de réparation :
La sanction du manquement à l'obligation d'entretien du bailleur sont, selon les cas, l'exécution forcée ou la résiliation du bail.
Le locataire ne peut, sans s'être préalablement adressé à la justice, se prévaloir de l'inexécution de travaux par le bailleur pour justifier le non-paiement des loyers échus, en effet le locataire qui invoquerait l'exception d'inexécution s'exposerait à voir le bail résilié pour faute à la demande du bailleur.
La responsabilité pénale du bailleur peut être recherchée sur le fondement de l'article 121-3 due Code pénal, voire l'article 221-6, si le manquement à son obligation d'entretien cause un dommage, voire la mort, d'une personne.
Le tiers au contrat peut également invoquer un manquement sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
LES DIVERSES CATEGORIES DE REPARATION :
Les grosses réparations :
Ces grosses réparations font l'objet d'une énumération à l'article 606, al. 1 et 2 du Code civil. Depuis un arrêt du 13 juillet 2005, la cour de cassation retient que les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, retenant ainsi une interprétation extensive des grosses réparations. Il appartient ensuite aux juges du fond d'apprécier si une réparation entre dans une catégorie ou dans l'autre.
Intervention sur toitures :
La réfection de la toiture, dès lors qu'elle est totale, doit être prise en charge par le bailleur. La solution est identique lorsque la réfection totale de la toiture résulte de surcroît de la vétusté.
Le bailleur peut toutefois être déchargé de son obligation, au moins pour partie, lorsque la nécessité de réfection totale de la toiture résulte de l'inexécution par le locataire de son obligation d'entretien.
Travaux de ravalement :
Ravalement-entretien :
La répartition du coût de ces travaux entre les parties dépend des stipulations contractuelles. Si le bailleur conserve les grosses réparations « au sens de l'article 606 du Code civil », le locataire supportera la charge du seul ravalement d'entretien tandis que, si ce dernier s'est engagé à assumer les réparations y compris celles de l'article 606, tous les travaux de ravalement, quelle que soit leur nature, seront à sa charge. Le locataire peut toujours se décharger de son obligation en cas de vétusté.
Ravalement prescrit par l'administration :
Lorsque le ravalement est prescrit par l'autorité administrative, à la suite ou non d'une injonction, la Cour de cassation a posé comme principe que les travaux sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire dans le bail.
Les réparations urgentes :
Le bailleur doit garantir son cocontractant des troubles qui pourraient résulter de l'exécution de travaux. Toutefois l'article 1724 du Code civil réserve le cas des réparations urgentes. Cet article vise toutes les réparations urgentes, à l'exclusion de tous les travaux d'amélioration ou de réparation dont le bailleur voudrait prendre l'initiative. Le bailleur peut donc effectuer dans les lieux loués toutes les réparations urgentes qui ne peuvent pas être différées jusqu'à la fin du bail. Dès lors que la durée des travaux est inférieure à quarante jours, le locataire doit les supporter sans pouvoir réclamer une quelconque diminution du loyer ou indemnité. Au-delà de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie du bien loué dont il aura été privé. Le locataire dispose aussi d'un droit de résiliation du bail lorsque les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille.
Les dispositions de l'article 1724 du Code civil ne sont pas d'ordre public et il peut donc y être dérogé par des conventions particulières.
Le bailleur peut engager sa responsabilité lorsque, par leur importance et leur durée, les travaux ont provoqué une gêne anormale.
Les réparations d'entretien :
En l'absence de clause relative aux travaux :
Les obligations du locataire se limitent aux seules « réparations locatives ou de menu entretien » telles qu'elles résultent de l'article 1754 du Code civil. Il ne peut s'en exonérer que lorsque les réparations sont occasionnées par la vétusté, un cas de force majeure ou un vice de construction.
Les travaux de menu entretien doivent être réalisés à l'expiration du bail mais le bon sens commande d'y procéder au fur et à mesure.
En présence d'aménagements conventionnels :
Les obligations du locataire concernent les réparations d'entretien qui couvrent un domaine plus vaste que les réparations locatives de l'article 1754 du Code civil. Les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble.
Ici encore, le locataire peut être déchargé de ses obligations lorsque les réparations sont occasionnées par la vétusté, un cas de force majeure ou un vice de construction.
Le bailleur lui peut mettre à la charge du locataire, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, mais il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.
Les réparations résultant de la vétusté ou d'un cas de force majeure :
Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou un cas de force majeure. Toutefois, cette disposition n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent en décider autrement.
Si le bail peut mettre à la charge du locataire les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure compte tenu du caractère supplétif de l'article 1755 du Code civil, les parties doivent veiller à le stipuler expressément car les tribunaux interprètent restrictivement ce type de clause.
Les travaux ordonnés par l'autorité administrative :
Le statut des baux commerciaux ne précise pas qui, du bailleur ou du locataire, doit prendre en charge les travaux ordonnés par l'administration, c'est donc les règles de droit commun énoncées par le Code civil qui s'appliquent.
En l'absence de clause particulière.
Les travaux imposés par l'administration sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire.
Lorsque le locataire est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce du fait du refus du bailleur d'exécuter les travaux prescrits par l'administration, le locataire peut demander la condamnation du bailleur à l'exécution forcée de ces travaux. Le locataire qui aurait effectué lui-même les travaux peut en demander le remboursement au bailleur même si, à la date de la visite de la commission de sécurité, il a cédé son bail. Toutefois pour pouvoir demander le remboursement, le locataire doit avoir mis le bailleur en demeure d'effectuer les travaux litigieux et avoir été autorisé par décision de justice à se substituer à lui.
Le locataire qui aurait subi un préjudice du fait de l'inertie du bailleur peut également engager la responsabilité de ce dernier. Enfin le locataire peut obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Par exception, la remise en état d'une installation classée est à la charge du locataire exploitant et plus précisément du locataire dernier exploitant du site, même si le site était déjà pollué lors de la prise en possession des lieux. Il est possible, depuis un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 9 juin 2004, de transférer la charge des travaux au bailleur par un clause du bail.
Enfin la Cour de cassation a admis que le bailleur n'a pas à supporter la charge des travaux imposés par l'administration lorsque ceux-ci ne sont rendus nécessaires qu'en raison de l'utilisation que le locataire en a faite. En revanche, lorsque la destination des lieux est restée la même, les travaux restent à la charge du bailleur, même si une partie de ces travaux est la conséquence des aménagements nécessités par la modification et le développement de l'exploitation.Retour au sommaire des dossiers Juridiques
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