-
Edrane Informations Juridiques
Tout savoir sur l'actualité juridique
-
PROCEDURE COLLECTIVE DU LOCATAIRE D'UN BAIL COMMERCIAL
Depuis 2005 les textes concernant les effets de procédure collective du locataire sur le bail commercial ont été modifiés à plusieurs reprises.
Ce dossier est l'occasion de faire le point sur cette question.
1°) - Effet d'une procédure collective du locataire sur le bail commercial :
L'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire) d'un locataire n'a pas pour effet d'entrainer la résiliation de plein droit du bail commercial lequel est maintenu dans son principe et ce même s'il existe des stipulations contraires dans le bail.
En conséquence, quelles que soient les stipulations du bail, en cas de procédure collective du locataire ce dernier ou l'administrateur judiciaire ont la possibilité de poursuivre le bail.
a) La continuation du bail :
Lorsqu'il y a une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire du locataire la poursuite du bail relève de la décision exclusive de l'administrateur.
S'il n'y a pas eu de désignation d'un administrateur judiciaire le locataire pourra lui-même, après avoir obtenu un avis favorable du mandataire judiciaire demander la poursuite du bail.
S'il y a une liquidation judiciaire prononcée ce sera au liquidateur ou à l'administrateur qui auront été désignés de se prononcer sur la poursuite du bail.
b) Modalités de la continuation du bail :
Le contrat de bail ne pourra être poursuivi que s'il est en cours d'exécution et s'il n'a pas pris fin.
Par contre un bail renouvelé après délivrance d'un congé est un nouveau bail qui n'est pas constitutif d'un contrat en cours dont un administrateur judiciaire pourrait exiger qu'il soit exécuté.
Il convient de rappeler que la poursuite du bail en cours implique que les loyers soient payés au propriétaire au comptant à partir du jugement d'ouverture conformément aux conditions du bail.
On remarquera que la personne qui demandera la poursuite du bail (locataire ou administrateur judiciaire ou liquidateur) devra être en mesure de payer le loyer prévu.
En cas de poursuite du bail celui-ci reprendra son cours dans les conditions qui étaient prévues par le contrat de bail avant le jugement d'ouverture de la procédure collective.
Il convient de rappeler que le propriétaire devra maintenir le bail en vigueur dès lors que le loyer sera payé même si le locataire n'avait pas payé l'intégralité des loyers dus avant l'ouverture de la procédure collective.
2°) Résiliation du bail :
La résiliation du bail doit être demandée car elle n'est pas automatique.
a - Résiliation à la demande des organes de la procédure (administrateur, liquidateur ou locataire)
Les organes de la procédure peuvent prendre la décision de ne pas poursuivre le bail sans avoir à indiquer les motifs de cette décision et même s'ils disposent des fonds nécessaires pour payer le loyer.
De plus, si l'administrateur ou le liquidateur judiciaire ne disposent pas des fonds nécessaires pour payer le loyer ils sont tenus de résilier le bail sauf à engager leur responsabilité à l'égard du propriétaire.
b - Résiliation à l'initiative du bailleur :
Il convient de rappeler que, par principe, le bailleur n'a pas la possibilité de résilier le bail en se fondant sur l'existence d'une procédure collective ouverte à l'encontre du locataire.
Il existe des possibilités de résiliation selon que le locataire fait l'objet d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire ou d'une procédure de liquidation judiciaire.
Procédure de sauvegarde et de redressement judiciaire contre le locataire :
L'ouverture de la procédure collective interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance à une origine antérieurement au jugement et notamment pour défaut de paiement de loyers antérieurs à l'ouverture de la procédure.
Par contre l'action en résiliation du bail pour des causes autres que le non paiement des loyers antérieurement à l'ouverture de la procédure n'est pas éteinte et il est possible au propriétaire d'engager une action en résiliation du bail notamment pour non respect de la destination des lieux loués, non respect de l'obligation d'entretien ou toutes autres causes.
Résiliation demandée pour des causes postérieures au jugement d'ouverture :
Le propriétaire pourra demander la résiliation du bail ou faire constater cette résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges concernant une occupation postérieure au jugement d'ouverture.
Toutefois la jurisprudence considère que la résiliation du bail pour ce motif doit être justifiée par un défaut de paiement des loyers d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation. Autrement dit, les juges ont un pouvoir d'appréciation à ce niveau.
Il convient de noter que le défaut d'exploitation du fonds de commerce pendant la période d'observation n'entraine pas, en application des dispositions du Code du Commerce, la résiliation du bail.
Par contre cette possibilité de résiliation reprend après la période d'observation.
En cas de liquidation judiciaire :
Le Code de Commerce prévoit que le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation judiciaire de plein droit pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire.
Il apparait que la plupart des commentateurs considèrent que la résiliation du bail ne peut concerner que les obligations non respectées autres que le paiement d'une somme d'argent.
Jeu de la clause résolutoire :
Les baux commerciaux contiennent très fréquemment des clauses résolutoires de plein droit.
Le bail commercial peut ne pas être poursuivi s'il a pris a fin par l'effet d'une clause résolutoire devenue définitive, par l'effet d'une décision de justice qui n'est plus susceptible d'aucun recours dès lors que cette clause résolutoire à pris effet avant le jugement d'ouverture.
Par contre, si la clause résolutoire n'est pas devenue définitive au moment du jugement d'ouverture les effets du commandement effectué antérieurement sont suspendus par l'ouverture de la procédure collective et il est impossible d'expulser le locataire.
Ceci explique que nombre de bailleurs entament très rapidement des procédures d'expulsion fondées sur l'existence d'une clause résolutoire avant même que leur locataire ait ouvert une procédure collective afin d'avoir un maximum de chances de voir la décision devenue définitive lors du jugement d'ouverture.
En tout état de cause l'action en justice du bailleur tendant à la résiliation du bail ou à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être introduite moins de trois mois après le jugement d'ouverture et ce même pour les défauts de paiement postérieurs au jugement.
On observera que lorsque le loyer est payable par trimestre le propriétaire peut introduire l'action en résiliation dès la fin du premier trimestre pour lequel il aura constaté les loyers impayés et sans attendre la fin du second trimestre.
En cas d'action visant à mettre en œuvre la clause résolutoire le propriétaire doit mettre en cause l'administrateur et le locataire lui-même pour faire courir le délai de résiliation contractuelle.
En effet, la notification seule de l'administrateur n'est pas suffisante pour donner un effet juridique à la notification.
Source : www.validacte.comRetour au sommaire des dossiers Juridiques
-
Ciblage marketing
Veille sur appels d'offres Avis d'attributions Renseignements commerciaux Recouvrement de créances Veille économique Informations Juridiques Mentions Légales - Edrane est une marque Eurofactor